Wohnrecht auf Lebzeiten: Rechte, Pflichten und Kosten

Veröffentlicht am 30.09.2026 · Lesezeit 6 Min.

Stand: September 2026 · Lesezeit: 6 Minuten

Ein Wohnrecht auf Lebzeiten erlaubt es einer Person, eine Wohnung oder ein Haus bis zu ihrem Tod zu bewohnen. Der Eigentümer kann sie nicht kündigen. Das Recht wird notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Es endet mit dem Tod des Berechtigten.

Kurzantwort: Ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB sichert das Wohnen im fremden Eigentum bis zum Tod. Es ist nicht übertragbar und nicht vererbbar.

Das Wichtigste in Kürze

Rechtsgrundlage ist § 1093 BGB, eingetragen im Grundbuch.
Das Recht gilt bis zum Tod und geht nicht auf Erben über.
Ein Verkauf des Hauses beendet das Wohnrecht nicht.
Ohne Erlaubnis darf der Berechtigte die Wohnung nicht vermieten.

Wohnrecht auf Lebzeiten: Was das Gesetz regelt

Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt das Recht „Wohnungsrecht“. Nach § 1093 BGB ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung nutzen. Das gilt unter Ausschluss des Eigentümers. Der Eigentümer darf die Räume dann selbst nicht mehr bewohnen.

Im Alltag sprechen die meisten vom „Wohnrecht“. Häufig entsteht es bei der Übergabe einer Immobilie an die Kinder. Die Eltern schenken das Haus und behalten das Recht, dort weiter zu leben. So bleibt das Zuhause gesichert, obwohl das Eigentum wechselt.

Das Recht betrifft in der Regel Räume zum Wohnen. Es lässt sich aber auf Keller, Garage oder Garten erweitern, wenn diese zum Wohnen gehören. Andere Zwecke, etwa ein Büro, fallen nicht darunter. Dafür gibt es eine andere Dienstbarkeit nach § 1090 BGB.

Dingliches und schuldrechtliches Wohnrecht

Juristen unterscheiden zwei Formen. Das dingliche Wohnrecht steht im Grundbuch und wirkt gegen jeden späteren Eigentümer. Das schuldrechtliche Wohnrecht beruht nur auf einem Vertrag. Es bindet nur die Vertragspartner und gilt nicht automatisch für einen neuen Eigentümer.

Wer sich absichern will, wählt deshalb die Eintragung. Der Vertrag über die Bestellung braucht bei einer Schenkung des Grundstücks ohnehin die notarielle Form. Das Grundbuchamt trägt das Recht in Abteilung II ein.

Rechte und Pflichten von Berechtigtem und Eigentümer

Der Berechtigte darf die Wohnung frei nutzen. Er darf seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählt auch der nichteheliche Lebensgefährte dazu. Ist das Recht auf eine Wohnung beschränkt, darf er gemeinsame Anlagen mitbenutzen. Dazu zählen Waschküche, Trockenraum und Hausgarten.

Bei den Kosten gilt eine gesetzliche Grundregel, die der Vertrag ändern kann:

Kostenart	Wer trägt sie nach der Grundregel?
Wasser, Heizung, Strom, Müll	Wohnberechtigter
Gewöhnliche Reparaturen und Instandhaltung	Wohnberechtigter
Außergewöhnliche Ausbesserungen (zum Beispiel neues Dach)	Eigentümer
Grundsteuer und Gebäudeversicherung	Meist vertraglich geregelt

Ein Besichtigungsrecht sieht das Gesetz für den Eigentümer nicht vor. Wer es möchte, muss es ausdrücklich im Vertrag vereinbaren. Das gilt auch für andere Fragen, etwa Schönheitsreparaturen oder Rauchmelder. Klare Regeln vermeiden Streit in der Familie.

Wohnrecht oder Nießbrauch: Die Unterschiede

Beide Rechte werden oft verwechselt. Auf das Wohnungsrecht sind viele Vorschriften des Nießbrauchs anwendbar. Der Umfang unterscheidet sich aber deutlich. Mehr dazu erklärt Wikipedia zum Nießbrauch.

Merkmal	Wohnrecht	Nießbrauch
Umfang	Nur Bewohnen	Alle Nutzungen der Sache
Vermietung	Nur mit Gestattung	Grundsätzlich erlaubt
Mieteinnahmen	Keine	Stehen dem Berechtigten zu
Ende	Tod des Berechtigten	Tod des Berechtigten

Kurzantwort: Das Wohnrecht gestattet nur das Wohnen. Wer auch Mieteinnahmen erzielen möchte, braucht einen Nießbrauch.

Was passiert bei Verkauf, Umzug oder Pflegeheim?

Verkauft der Eigentümer das Haus, bleibt das Wohnrecht bestehen. Der Käufer erwirbt die Immobilie samt Belastung. Deshalb sinkt der Kaufpreis und der Kreis der Interessenten schrumpft. Auch eine Zwangsversteigerung ändert daran nichts, wenn das Recht im Rang vor der betreibenden Bank steht.

Schwieriger wird es bei einem Umzug ins Pflegeheim. Das Wohnrecht erlischt dadurch nicht automatisch. Ob der Berechtigte es weiter ausüben kann, hängt davon ab, ob eine Rückkehr noch denkbar ist. Die Gerichte entscheiden hier nach dem Einzelfall. Wer vorsorgen will, regelt die Frage im Vertrag.

Wird das Haus verschenkt und der Beschenkte später bedürftig, kann Schenkungsrecht ins Spiel kommen. Für Fragen zum Sozialamt oder zur Pflege der Eltern lohnt sich deshalb eine Beratung vor der Übergabe. Ähnliche Fragen stellen sich bei einer Nachlassplanung mit Testament.

Ende und Löschung des Wohnrechts im Grundbuch

Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten. Es lässt sich weder verkaufen noch vererben. Der Eigentümer sollte den Eintrag danach löschen lassen. Dazu stellt er einen Antrag beim Grundbuchamt und legt in der Regel eine Sterbeurkunde vor.

Bei vielen Verträgen steht eine Löschungserleichterung. Dann genügt nach Ablauf einer Frist ein einfacherer Nachweis. Wer das Haus später verkaufen will, profitiert davon. Ein nicht gelöschtes Recht hemmt den Verkauf, obwohl es längst erloschen ist.

Kosten, Steuern und Vorsorge

Für die Bestellung fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Sie richten sich nach dem Wert des Rechts. Diesen Wert bemessen die Beteiligten nach dem Jahreswert der Nutzung und der Lebenserwartung des Berechtigten. Eine konkrete Berechnung erstellt das Notariat.

Bei einer Schenkung mit Wohnrecht kann der Wert des Rechts steuerlich eine Rolle spielen. Auch Gläubiger können betroffen sein, etwa nach einer Privatinsolvenz. Steuerliche Details klärt am besten eine Steuerberatung.

Wer Vermögen für die Familie ordnet, denkt oft auch an Mietverhältnisse. Wie sich Eigentümerwechsel dort auswirken, zeigt der Beitrag Was passiert, wenn der Vermieter stirbt. Zur Ordnung der laufenden Finanzen hilft das 4-Konten-Modell.

Fazit

Ein Wohnrecht auf Lebzeiten schützt ältere Menschen vor dem Verlust ihres Zuhauses. Es bindet aber auch den Eigentümer, oft über Jahrzehnte. Wer es vereinbart, regelt Kosten, Vermietung, Pflegeheim und Löschung am besten schriftlich. Eine notarielle Beratung schafft Klarheit für alle Seiten. Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

FAQ – Häufige Fragen

Was bedeutet Wohnrecht auf Lebzeiten?

Der Berechtigte darf eine Wohnung oder ein Haus bis zu seinem Tod bewohnen. Der Eigentümer kann ihn nicht kündigen. Das Recht steht im Grundbuch.

Wie lange gilt ein lebenslanges Wohnrecht?

Es endet mit dem Tod des Berechtigten. Auch ein Verzicht des Berechtigten oder die Aufhebung im Grundbuch beendet es. Vererben lässt es sich nicht.

Kann der Eigentümer das Haus trotz Wohnrecht verkaufen?

Ja. Das Wohnrecht bleibt bei einem Verkauf bestehen. Der Käufer übernimmt das Haus mit dieser Belastung, der Preis fällt deshalb meist niedriger aus.

Darf der Wohnberechtigte die Wohnung vermieten?

Nur mit Erlaubnis des Eigentümers. Ohne diese Gestattung darf der Berechtigte die Ausübung des Rechts nicht anderen überlassen. Ein Nießbrauch erlaubt dagegen die Vermietung.

Wer zahlt Reparaturen und Nebenkosten?

Nach der gesetzlichen Regel trägt der Wohnberechtigte die gewöhnlichen Erhaltungskosten und die laufenden Kosten für Wasser, Heizung und Strom. Der Eigentümer zahlt außergewöhnliche Ausbesserungen. Vertraglich lässt sich das anders regeln.

Was kostet die Eintragung eines Wohnrechts?

Es fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Rechts. Eine Auskunft gibt das Notariat vor der Beurkundung.

Erlischt das Wohnrecht bei einem Umzug ins Pflegeheim?

Nicht automatisch. Ob das Recht bei dauerhaftem Auszug fortbesteht oder Ansprüche entstehen, hängt vom Einzelfall ab. Streitfälle beschäftigen regelmäßig die Gerichte.

Darf der Partner im Haus wohnen bleiben?

Der Berechtigte darf seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt das auch für den nichtehelichen Lebensgefährten.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnrecht erlaubt nur das Bewohnen. Der Nießbrauch umfasst alle Nutzungen einer Sache, also auch Mieteinnahmen. Beide Rechte enden grundsätzlich mit dem Tod.

Wie wird das Wohnrecht nach dem Tod gelöscht?

Der Eigentümer beantragt die Löschung im Grundbuch und legt in der Regel eine Sterbeurkunde vor. Mit einer Löschungserleichterung im Vertrag geht es einfacher.