Was passiert, wenn der Vermieter stirbt? Mietvertrag und Erben

Inhalt

Kurzantwort: Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Mit dem Tod geht das Vermögen des Vermieters „als Ganzes“ auf die Erben über (§ 1922 BGB), und mit ihm der Mietvertrag samt allen Rechten und Pflichten. Die Erben werden deine neuen Vermieter, ohne dass ein neuer Vertrag nötig wäre. Kündigen dürfen sie nur aus den Gründen des § 573 BGB, etwa Eigenbedarf, mit den gesetzlichen Fristen. Die Miete zahlst du weiter; solange unklar ist, wer erbt, auf das bisherige Konto oder per Hinterlegung nach § 372 BGB.

Der Tod des Vermieters löst bei Mietern oft die Sorge aus, die Wohnung zu verlieren oder plötzlich fremden Leuten Miete zu schulden. Beides ist unbegründet. Das deutsche Erbrecht kennt keine Lücke: In dem Moment, in dem jemand stirbt, tritt der Erbe an seine Stelle, auch als Vermieter. Unklar ist in den ersten Wochen nur, wer dieser Erbe ist.

Hier liest du, wie die Rechtsnachfolge funktioniert, wer dein Ansprechpartner ist, wohin die Miete geht, was mit der Kaution passiert, wann die Erben kündigen dürfen und was gilt, wenn das Haus verkauft oder versteigert wird. Alle Paragrafen stammen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch und dem Zwangsversteigerungsgesetz.

Die Erben treten in den Vertrag ein

§ 1922 Absatz 1 BGB: „Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.“ Juristen nennen das Gesamtrechtsnachfolge. Der Mietvertrag ist Teil dieses Vermögens, er gehört zur Wohnung wie das Grundbuchblatt. Die Erben übernehmen ihn mit dem Inhalt, den er am Todestag hatte: Miethöhe, Nebenkostenregelung, Kündigungsausschluss, Haustiererlaubnis. Nichts davon erlischt, nichts muss neu unterschrieben werden.

Das gilt für den Mieter genauso: Dein Vertrag endet nicht mit dem Tod der anderen Seite, und niemand kann dich zwingen, einen neuen mit anderen Konditionen abzuschließen.

Wer ist jetzt dein Ansprechpartner?

Bei einem einzelnen Erben ist die Sache einfach, er weist sich mit Erbschein oder notariellem Testament aus. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft. § 2032 BGB: „Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.“ Die Verwaltung steht ihnen „gemeinschaftlich zu“ (§ 2038 BGB). Für dich heißt das: Kündigungen, Mieterhöhungen oder Zustimmungen müssen von allen Miterben kommen oder von einem, den die anderen bevollmächtigt haben.

Hat der Vermieter einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, ist dieser zuständig. Ist kein Erbe bekannt oder nimmt keiner die Erbschaft an, kann das Nachlassgericht nach § 1960 BGB einen Nachlasspfleger bestellen, der dann die Vermieterrolle ausfüllt.

Wohin die Miete geht

Die Mietzahlung bleibt fällig, der Todesfall ist kein Grund, sie auszusetzen. Solange niemand mit Erbschein auftritt, überweist du weiter auf das bekannte Vermieterkonto; das Geld gehört dann dem Nachlass. Meldet sich jemand als Erbe, verlangst du einen Nachweis, bevor du die Bankverbindung änderst. Zahlst du an die falsche Person, zahlst du unter Umständen doppelt.

Ist die Lage völlig unklar oder streiten sich mehrere angebliche Erben, hilft § 372 BGB: Du kannst Geld beim Amtsgericht hinterlegen, wenn du „infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewissheit über die Person des Gläubigers“ nicht sicher zahlen kannst. Die Hinterlegung gilt als Zahlung, ein Mietrückstand entsteht nicht.

Was mit der Kaution passiert

Die Kaution ist eine Forderung gegen den Vermieter und damit gegen den Nachlass. Die Erben haften nach § 1967 BGB für die Nachlassverbindlichkeiten, also auch für die Rückzahlung deiner Kaution am Ende des Mietverhältnisses. War die Kaution ordnungsgemäß getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt, was § 551 BGB verlangt, ist sie auch bei einem überschuldeten Nachlass geschützt.

Wann die Erben kündigen dürfen

Der Erbfall selbst ist kein Kündigungsgrund. § 573 BGB: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ Die Erben können also Eigenbedarf für sich oder Familienangehörige anmelden, sobald sie Vermieter sind, und müssen dabei dieselben Regeln einhalten wie jeder andere Vermieter. Die Frist nach § 573c BGB beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs, nach acht Jahren neun Monate. Ein vertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss bindet auch die Erben.

Verkauf und Zwangsversteigerung

Verkaufen die Erben das Haus, gilt § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete: Der Erwerber „tritt anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“. Anders bei einer Zwangsversteigerung, etwa weil der Nachlass überschuldet ist: § 57a ZVG gibt dem Ersteher ein Sonderkündigungsrecht „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“, das er aber nur zum ersten zulässigen Termin ausüben darf. Auch dann braucht er bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.

Häufige Fragen

Muss ich einen neuen Mietvertrag unterschreiben?

Nein. Der alte Vertrag gilt mit allen Konditionen weiter. Neue Bedingungen kannst du ablehnen.

Wem zahle ich die Miete, wenn der Erbe unbekannt ist?

Weiter auf das bisherige Konto. Bei echter Ungewissheit hinterlegst du beim Amtsgericht nach § 372 BGB.

Dürfen die Erben wegen Eigenbedarf kündigen?

Ja, unter den Voraussetzungen des § 573 BGB und mit den Fristen des § 573c BGB von drei bis neun Monaten.

Was ist, wenn die Erben die Erbschaft ausschlagen?

Dann rückt die nächste Erbenordnung nach, zuletzt der Staat. Bis dahin sichert das Nachlassgericht den Nachlass, gegebenenfalls durch einen Nachlasspfleger.

Bekomme ich meine Kaution zurück?

Ja, die Erben haften nach § 1967 BGB für Nachlassverbindlichkeiten, dazu gehört die Kaution.

Darf ich die Miete kürzen oder einbehalten?

Nein. Der Todesfall ändert nichts an deiner Zahlungspflicht. Ein Rückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

Quellen

Das passt dazu

Drei Artikel, die dieselbe Frage von einer anderen Seite angehen:

Geschrieben von Clara, Redaktion wissens-bote.de — sie erklärt hier Alltagsfragen mit belegten Antworten.